海南陵水“一河两岸”城市更新项目探索央地代建协同新范式
在此背景下，中交海投城市发展建设有限公司打造的陵水“一河两岸”城市更新项目，创新四方协同机制，构建“山、水、街、城、海”五维一体化有机更新体系，为环核心旅游城市的县域存量提质、房地产代建行业转型提供实操样本。
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;">近期，2026房地产代建高质量发展大会在海南陵水举办，县域城市更新、央企联合专业代建协同开发等成为现场核心研讨议题。</p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;">当前，海南自贸港持续完善城市更新顶层制度，立法进程稳步推进，为县域存量空间盘活释放清晰制度支撑。在此背景下，中交海投城市发展建设有限公司打造的陵水“一河两岸”城市更新项目，创新四方协同机制，构建“山、水、街、城、海”五维一体化有机更新体系，为环核心旅游城市的县域存量提质、房地产代建行业转型提供实操样本。</p>
<p style="text-align: center; text-indent: 0em;"><img src="https://cmsimg.peopledigital.com.cn/2026/07/29/6ce1c9a3-e675-4558-9ce8-946187dfc872.png" alt="图片1.png"></p>
<p style="text-align: center;">陵水“一河两岸”城市更新全域鸟瞰效果图</p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;"><strong>区位与产业基底叠加</strong></p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;"><strong>陵水具备全域更新天然发展条件</strong></p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;">海南自2022年启动海口、三亚城市更新试点，陵水同步出台本地城市更新实施指导意见，相关配套政策密集出台。</p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;">地处北纬18°滨海带、深度融入大三亚经济圈的陵水，依托四大客观发展条件，具备推进大规模全域城市更新的基础。</p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;">其一，陵水紧邻三亚国际旅游核心区，可承接旅游客流、旅居居住需求外溢，同时规避核心城区土地供给紧张、开发成本高的问题；其二，依托黎安国际教育试验区、海底数据中心等产业集群持续落地，形成了稳定长期居住与消费需求，为片区更新提供人口底盘；其三，陵水老城存在明显房价梯度，随着城市配套完善、城市功能升级，片区存量资产具备持续提升空间；其四，县城现有交通、教育、医疗、商业配套体系完备，本地常住人群规模稳定，多处文保建筑完整留存，有机更新无需从零搭建城市生活功能，可同步满足本地居民居住提质、大三亚旅居人群多元化居住需求。</p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;">基于上述城市发展基底，中交海投城发跳出单一住宅开发思维，以全域统筹视角整合山、水、街、城、海全域资源，打造集居住保障、商业配套、产业办公、生态文旅于一体的滨水综合城区，平衡本地居民安居提质与区域旅游配套供给双重需求。</p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;"><strong>五维全域有机更新</strong></p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;"><strong>统筹生态、文化、空间，完善县域城市功能</strong></p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;">区别于碎片化、点状式改造模式，项目构建“山、水、街、城、海”五维一体化更新实施体系，同步推进生态修复、历史文脉活化、产城融合、滨海公共空间建设，塑造“傍山环水、近海不临海，动静功能分区清晰”的城市空间格局。</p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;">项目以生态宜居为导向，分阶段打造大溪岭山体公园。近期完善进山机动车通道、人行游览步道，分层优化观光塔、观景平台等公共观览节点，形成“观海望城”城市公共地标；远期将规划布局山顶茶室、云顶书房、森林氧吧等休闲服务节点，将山地资源转化为全民共享的城市生态资产，补齐县域大型城市公园配套短板。</p>
<p style="text-align: center; text-indent: 0em;"><img src="https://cmsimg.peopledigital.com.cn/2026/07/29/153fa2c7-8be6-491b-8e9d-6e2228cc0fc5.png" alt="图片2.png"></p>
<p style="text-align: center;">大溪岭山体规划图</p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;">项目以8.3公里陵河滨水主轴，分段差异化布局滨水公共空间，在打造连续开放公共水岸的同时完成河岸生态景观系统性提升。全域贯通滨河骑行、步行连续绿道，配置亲水广场、景观人行桥和滨水便民集市，激活县域夜间消费场景。新建跨河慢行桥梁，打通陵河南北两岸，实现滨水岸线公共资源全民共享。</p>
<p style="text-align: center; text-indent: 0em;"><img src="https://cmsimg.peopledigital.com.cn/2026/07/29/2678865b-4aee-495e-a7a3-2d6d1600d239.png" alt="图片3.png"></p>
<p style="text-align: center;">一河两岸全域鸟瞰效果图</p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;">陵河南岸中山路历史文化片区坚持“微更新、保原貌”原则，以琼山会馆、张鸿猷故居、三昧寺、苏维埃旧址等文保载体为核心，修缮明清骑楼历史风貌。项目同步配套口袋公园、公共停车设施，平衡历史文化保护与现代城市生活需求，同步激活历史街区便民功能与文旅价值。</p>
<p style="text-align: center; text-indent: 0em;"><img src="https://cmsimg.peopledigital.com.cn/2026/07/29/22b386c8-b4a5-48b2-b000-6bff4deaaf0a.png" alt="图片4.png"></p>
<p style="text-align: center;">历史文化街区改造规划图</p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;">陵河北岸规划1650亩更新片区、总建筑面积约120万㎡产城融合新区，覆盖安置房、商品住宅、产业办公、社区公共配套多元功能。项目一期落地的5宗地块将完善县域回迁安置和商品房等多层次的住房供给体系。项目标准化建设和社区运维将兼顾本地刚需、改善人群与旅居人群居住需求，以产城融合激活北岸片区发展动能。</p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;">此外，项目还打通陵水湾、椰子岛入海景观廊道，新建滨海环岛旅游公路与连续沿岸景观步道，实现滨海空间互联互通，串联起沙滩、河口、海岛全域多元滨海公共文旅资源，形成县域滨海公共游憩动线，拓展城市休闲服务边界，构建山海联动的全域公共空间体系。</p>
<p style="text-align: center; text-indent: 0em;"><img src="https://cmsimg.peopledigital.com.cn/2026/07/29/8ed2bab9-8d99-43d9-b52e-a3b39924d456.png" alt="图片5.png"></p>
<p style="text-align: center;">滨海风光带规划图</p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;"><strong>四方协同共建机制</strong></p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;"><strong>破解县域城市更新多重痛点</strong></p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;">当前城市更新普遍存在投入体量巨大、开发周期漫长等行业痛点。项目创新的“政府统筹、央企筑基、绿城代建赋能、社会资本参与”四方协同闭环模式，为中小县域城市更新提供标准化实施路径。</p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;">首先为政府统筹，锚定更新公共民生导向，把控城市更新民生属性与公共底线；其次为央企筑基，承担全域基础设施建设主体责任，分阶段推进片区开发，搭建城市更新硬件基础；再次是绿城代建赋能，输出成熟工程管控、社区服务标准化建设与运维体系，持续保障片区长期资产运营价值稳定；最后由社会资本参与，大溪岭林博园、陵河内河游船、滨海水上运动、文旅集市等经营性业态通过市场化运营有效缓解政府与开发主体资金压力。</p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;">这套协同开发模式打破传统单一房企开发逻辑，实现公共基建、居住保障、文旅运营、文化保护分专业主体操盘，兼顾政府民生诉求、央企社会责任、代建专业价值、市场运营收益，适配全国中小县域城市更新落地需求。</p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;"><strong>项目落地实效</strong></p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;"><strong>三大维度民生价值持续显现</strong></p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;">项目依托“基础设施配套优先、休闲旅游资源先行”建设准则，同步推进山、水、街、海四大板块改造，现阶段已形成三大维度可落地、可感知的更新成效。</p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;">第一，全域交通基建成型，实现山海空间联动。滨海旅游公路全线贯通，串联起县城至陵水湾、香水湾通行线路和旅游资源；跨河慢行系统、连续滨河绿道建成投用，解决陵河两岸出行问题；老城街巷管线、道路、停车设施全面升级，城市综合承载能力显著提升。</p>
<p style="text-align: center; text-indent: 0em;"><img src="https://cmsimg.peopledigital.com.cn/2026/07/29/c6279b16-405c-4483-8e00-94d96603dcea.png" alt="图片6.png"></p>
<p style="text-align: center; text-indent: 0em;"><img src="https://cmsimg.peopledigital.com.cn/2026/07/29/be3f40d1-5171-482a-a9ff-4ff9d5e5d7d5.png" alt="图片7.png"></p>
<p style="text-align: center;">基础设施改造前后对比</p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;">第二，公共休闲场景全面焕新，丰富县域城市服务供给。大溪岭山体公园对外开放，配套骑行、露营、观景等公共休闲活动；陵河全域亮化、内河文旅航线常态化运营，滨水便民集市稳定开放；拉雅娜水上运动中心建成投用，椰子岛、水口庙滨海休憩节点落地，形成“登山、游河、观海”一体化公共休闲体系；老城文保建筑修缮完成，历史街区便民服务功能持续完善。</p>
<p style="text-align: center; text-indent: 0em;"><img src="https://cmsimg.peopledigital.com.cn/2026/07/29/62bf41c1-cbc8-4a8f-9495-490cd4f4d011.png" alt="图片8.png"></p>
<p style="text-align: center; text-indent: 0em;"><img src="https://cmsimg.peopledigital.com.cn/2026/07/29/dd096e69-33a2-40d0-b6d2-ac63ccc0aa63.png" alt="图片9.png"></p>
<p style="text-align: center;">休闲场景改造前后对比</p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;">第三，多层次住房供给稳步兑现，落实安居民生目标。北岸新区开发有序推进，部分项目已完成交付，创新住宅地块进入方案设计阶段；同步推进安置房建设，补齐县域多层次住房供给短板。</p>
<p style="text-align: center; text-indent: 0em;"><img src="https://cmsimg.peopledigital.com.cn/2026/07/29/846d4b46-00b7-48d2-aa16-4006a60fc5a9.png" alt="图片10.png"></p>
<p style="text-align: center; text-indent: 0em;"><img src="https://cmsimg.peopledigital.com.cn/2026/07/29/2d3821fe-71ae-4266-a358-f9ef723f7dee.png" alt="图片11.png"></p>
<p style="text-align: center;">北岸新城改造前后航拍对比</p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;"><strong>行业借鉴</strong></p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;"><strong>陵水实践为县域城市更新提供启示</strong></p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;">当前，陵水“一河两岸”城市更新项目依托央企统筹、专业代建赋能、多元资本协同的创新实施机制，结合城市特色探索全域有机更新完整路径，为同类型旅游城市的县域更新提供可落地、可复制的实操范式。</p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;">第一是开发逻辑迭代。从单一住宅开发转向城市综合运营，前置统筹生态、文化、文旅、产业、居住全维度城市功能，依靠片区整体功能提升实现长期可持续收益，契合房地产发展新模式转型方向；第二为投融资路径创新。项目联动政府专项债、央企基建投资、专业代建开发资金、市场化文旅运营资本，多元协同化解重资产投入困境，为财政资源有限的县域城市更新提供资金解决方案；第三是坚持差异化有机更新。项目立足陵水独有的城市特质，因地制宜打造专属“山水街城海”更新体系，同步兼顾生态修复、文脉传承、产业培育，守住城市更新差异化发展核心竞争力。</p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;">中交海投城发公司相关负责人表示，未来，企业将持续完善项目全域公共配套、丰富文旅服务业态、优化多层次住房供给，全力打造滨海城市更新标杆。同时与行业各方共同探索存量时代城市高质量发展路径，助力海南自由贸易港城镇化建设稳步推进。（海口中交海投城市更新发展有限公司 供稿，通讯员：颜似）</p>
<p style="text-align: justify; text-indent: 2em;">（此文为推广信息）</p>
<p style="text-indent: 2em;">一审：陆丽霞</p>
<p style="text-indent: 2em;">二审：毛亚晶</p>
<p style="text-indent: 2em;">三审：郑瑜涵</p>
<p style="text-indent: 2em;">复核：柳静</p>